Amikor jelzáloghitel segítségével ingatlant szeretnénk vásárolni, a bankok elvárják azt is, hogy a hitelösszeg mellett saját pénzünket is felhasználjuk. A hitel egy kiegészítő forrás, mellyel saját tőkénket kipótoljuk, hogy meg tudjuk vásárolni a kívánt ingatlant.
A vételárnak a saját forrásból finanszírozott részét hívjuk önerőnek. Az önerő egyfajta biztonsági tartalékot jelent a finanszírozó számára. Azt jelzi, hogy az ügyfél maga is elkötelezett lesz anyagilag az ingatlan megszerzése iránt.
Mennyi az elvárt önerő?
Az elvárt önerő mértékét az határozza meg, hogy a hitel fedezeteként szereplő ingatlanra a bank mekkora jelzáloghitelt folyósíthat. A vonatkozó MNB rendelet szerint a felvehető forint alapú jelzáloghitel összege nem lehet magasabb, mint a megvásárolni kívánt ingatlan forgalmi értékének a 80 százaléka. Innen származik az általánosan ismert, 20 százalékos önerő fogalma. A 20 százalékos elvárás azonban csak egy általános mérték, nem érvényes minden egyes esetre. Néhány konstrukcióban ennél alacsonyabb, 10 százalékos önerő, de plusz ingatlan bevonása esetén önerő nélküli finanszírozás is lehet.
Mikor kell magasabb összegű önerőt fizetni?
A felvehető hitel maximális összege nem csak a szerződésben szereplő vételár, hanem a banki értékbecslő által meghatározott forgalmi érték alapján dől el. Ez az igénylő számára akkor okozhat meglepetést, ha bank által elfogadott forgalmi érték jelentősen alacsonyabb, mint a vételár. Például egy 60 millió forintért eladott lakásra a bank értékbecslője csak 50 millió forintot állapít meg. A felvehető hitel maximális összege sztenderd esetben ennek a 80 százaléka lehet, azaz 40 millió forint. Így a 60 milliós vásárláshoz nem a 20 százalékot jelentő 12, hanem legalább 20 millió forint önerőre lesz szükség.
A kereskedelmi bankok saját döntésük alapján is kérhetnek magasabb összegű önerőt az ügyféltől. A bank a feltételek kialakítása előtt kockázatértékelést végez a finanszírozni kívánt ingatlan forgalmi értékével és piaci értékesíthetőségével kapcsolatban. Azt mérik fel, hogy ha az ügyfél nem fizeti a hitel törlesztőrészleteit, akkor milyen feltételekkel térülhet meg a kitettségük. Ha úgy ítélik meg, hogy valamilyen kockázati tényező miatt nehezebben lehetne eladni a fedezeti ingatlant, akkor eleve csak kisebb összeget finanszíroznak, azaz magasabb önerőt várnak el az ügyféltől. Ilyen kockázati tényező lehet például
- a település
- a településen belüli elhelyezkedés
- az ingatlan típusa (lakóház, nyaraló, zártkerti ingatlan)
- az ingatlan állapota is.
Hátrányos helyzetű kistelepülésen nehezebb eladni egy ingatlant, így magasabb a bank kockázata. Szerepet játszhat a településen belüli elhelyezkedés is: rosszabb hírű, kevésbé biztonságos településrészeken kevésbé lesz forgalomképes az ingatlan. És természetesen számít a megvásárolt lakás vagy ház állapota, komfortfokozata is az eladhatóság szempontjából. A bank tehát saját hatáskörben dönthet úgy, hogy a magasabb kockázatra való tekintettel nagyobb összegű önerőt követel a hitel folyósításához.
Mit tekinthetünk önerőnek?
Lakáshitel felvételénél önerőnek tekinthető minden olyan, nem hitelből származó forrás, amelyet a vevő a megvásárolni kívánt ingatlan vételárának a kifizetésére használ. Fontos, hogy az önerő a bank által elfogadott formában, igazolható módon álljon rendelkezésre.
Önerőként számolhatunk el bizonyos állami támogatást tartalmazó konstrukciókat is
- a régi CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény)
- Falusi CSOK
- A 90 napnál régebben folyósított Babaváró hitel 100 százaléka, vagy friss 3 hónapon belüli igénylés esetén ennek a 75 százaléka.
- A 90 napnál régebben folyósított munkáshitel 100 százaléka, vagy friss 3 hónapon belüli igénylés esetén ennek a 75 százaléka.
Önerő nélkül lakáshitel!
Bizonyos esetekben a hiányzó önerő részben kiváltható egy másik ingatlan fedezetbe vonásával is. Ha ugyanis az ügyfél kiegészítő fedezetként egy már meglévő, másik ingatlant ajánl fel a banknak biztosítékként, akkor a bank az ingatlanfedezetek együttes értékét veszi figyelembe a maximális hitelösszeg megállapításakor. Sőt, akár a célingatlan teljes kihagyása is lehetséges, ha a helyettesítő fedezet elég értékes.
Nézzünk egy példát
Ha tehát a 60 millió forintos lakás megvásárlásához fedezetként felajánlunk egy meglévő, 40 millió forintos ingatlant is, akkor akár önrész nélkül is megvásárolhatjuk a kiszemelt lakást. A két ingatlan ára együtt fedezetet ad a hitel teljes összegére. Ez a lehetőség azonban a bank döntésén múlik, elképzelhető, hogy mindenképpen szükségesnek látják valamilyen mértékű önerő felmutatását. Másrészről, habár elméletileg lehetséges, gyakorlatilag nehéz olyan eladót találni, akinek elég annyit mondanunk, hogy akkor most leszerződünk, nem adok semmit, de majd a becsületszavamra a bank utalja a teljes vételárat 1,5 hónap múlva.
